¿Como se solicita el desalojo de una vivienda donde los inquilinos no han pagados los arriendos, o que puedo hacer como arrendatario?

La relación ARRENDADOR-ARRENDATARIO es tal vez una de las más complejas que existe actualmente en lo que respecta a relaciones contractuales, ya que gran parte de ella se basa en la confianza y la buena fe de ambas partes.

En ocasiones la suerte no está del lado de quienes ponen en arriendo su casa, apartamento o una habitación y se encuentran con “inquilinos problema” que con el tiempo se vuelven un dolor de cabeza y no vez la hora en que se vayan, pero el punto es que en la vida todo tiene un proceso y este no es la excepción.

El desalojo es un proceso mediante el cual se busca que un arrendatario entregue el bien inmueble que está ocupando, ya sea por atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento, una mala conducta o porque se dio una ocupación ilegal, sin que exista un contrato explícito entre las partes.

En el Artículo 384 del Código General del Proceso encontramos que para realizar el desalojo de un mal inquilino se requiere el cumplimiento de tres pasos que van desde la notificación y la conciliación, antes de llegar a requerir la intervención de la justicia. No obstante, llegar a un acuerdo siempre ahorrará muchos dolores de cabeza.

1.Ya sea por incumplimiento del contrato o por una ocupación ilegal, el propietario del bien en disputa deberá iniciar por acercarse ante una inspección de policía para interponer una querella en la que solicite la restitución del mismo, ya sea por acuerdo o con intervención de la Policía.

2.Generar un especio de concertación directa para así tratar de llegar a un acuerdo, para eso el Arrendador podrá Citar al Arrendatario a una AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN ante un Centro de Conciliación público o privado o en un Consultorio Jurídico de una Institución Universitaria con el fin de realizar un acuerdo de conciliación, para el pago de los cánones atrasados (en el caso de que aplique) o se deje claro cómo se realizará el proceso de desalojo.

En el caso que el citado, no comparezca, o en caso de asistir a la citación, pero definitivamente este no desea restituir el inmueble de manera voluntaria, se tomara por cumplido este requisito.

3.Una vez el caso llegue a los juzgados, agotando las instancias de conciliación, se procederá a analizar los argumentos de cada parte, con el fin de tomar una decisión. En el caso en que se deje en firme la decisión de desalojo, el Arrendatario tendrá un plazo estimado para abandonar el bien inmueble o de lo contrario se procederá a solicitar apoyo de la Policía Nacional.

Es importante indicar que actualmente, el proceso de desalojo puede tardar entre 6 meses y un año, según la complejidad del caso. Así mismo, aunque este proceso se puede realizar como una persona natural, contar con un abogado puede ayudar a que sea más rápido y eficaz.

El arrendatario, al suscribir un contrato de arrendamiento, adquiere múltiples obligaciones, la principal de ellas, está determinada en el numeral primero del artículo noveno de la ley 820 de 2003, que consistente: “pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato y en el lugar convenido”.

En caso de que lo anterior NO suceda, el arrendador está facultado para terminar el contrato de arrendamiento de manera unilateral con justa causa he imputable al arrendatario.

En consecuencia y para concluir, sí el arrendatario no desea entregar el inmueble objeto de arrendamiento de manera voluntaria, el arrendador podrá iniciar un proceso de conciliación y si una vez surtido este no se llega a un acuerdo, el arrendador podrá continuar la acción ante un Juez de la República, para que este dé por terminado el contrato, ordene la restitución del inmueble y de igual manera ordene el pago de los cánones adeudados como también el valor de la cláusula penal estipulada.

El Arrendador no tiene por qué tener dolores de cabeza por arrendatarios incumplidos, como ya se menciono a lo largo del texto, el Arrendador está legalmente facultado para iniciar la acción judicial denominada “Proceso de Restitución de Inmueble Arrendado” en el que con una sentencia de un Juez de la República, ordena al arrendatario la entrega del inmueble, y en caso de este último no acatar la orden dada por el operador judicial, con los poderes que le otorga la ley, el Juez realizará la diligencia de lanzamiento. Pero recuerde que si usted como arrendador no quiere llegar a esas instancias, puede llevar acabo una diligencia de conciliación que le puede ahorrar mucho tiempo.

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¿Cómo debe ser un proceso de escrituración de un inmueble, costos, tiempos y observaciones?

La escritura es el documento legal que establece quien es el propietario de un inmueble, así como obligaciones y derechos, este documento debe ser elaborado en notaria con papel notarial para que tenga valides al momento de formalizar la compraventa ante instrumentos públicos para que tenga valides la compra de vivienda u otro tipo de inmueble, una permuta, hipoteca, cancelación de hipoteca, entre otros.

Cuando vamos a formalizar una compraventa debemos tener en cuenta cuatro pasos:

1. Declaración: Las partes interesadas tanto comprador como vendedor se deben acercar ante el notación (de manera presencial) y manifestar su voluntad de realizar la compraventa del inmueble.

Dentro de esta declaración debemos allegar la siguiente documentación:

• Promesa de compraventa

Este documento debe tener estipulado lo siguiente:

1. Identificación de las partes, domicilio, estado civil.
2. Descripción del inmueble, parte física, linderos, nomenclatura, matrícula general, cédula catastral, área construida y privada, áreas de parqueaderos, y depósito (si lo tiene).
3. Plazos y condiciones fijas de las fechas en las que se celebra el contrato.
4. Cláusula de saneamiento donde se indique que está libre de embargos.
5. Precio y forma de pago: mencionar las obligaciones del comprador con el crédito hipotecario, el valor y el nombre de la entidad bancaria.
6. Constancia por parte de la constructora o de quien funge como propietario que los impuestos del inmueble están al día.
7. Fecha de entrega del inmueble.
8. Fecha de la firma de la escritura, notaria y hora. (si se cuenta con ella)

• Fotocopia y documento de identidad original del comprador y vendedor. Si el comprador o vendedor es una persona jurídica, debe presentar un documento que valide su existencia y representación legal. Si una de las partes no puede asistir, el representante debe tener un poder vigente.
• Cuando es para vivienda nueva: (Certificación de existencia y representación de la constructora) Este documento es importante porque allí reposa la información que permite conocer el estado del proyecto y cómo se está ejecutando. Normalmente lo entrega la misma constructora a los compradores.
• Comprobante del impuesto predial del año vigente, ( hay que tener en cuenta que en algunas notarias solicitan los ultimo tres) importante verificar que en el comprobante del impuesto estén todos los datos correctos, nombres (propietario o propietarios, dirección, ciudad, número de cedula catastral etc. )

Paz y salvo de la valorización (Instituto de desarrollo Urbano IDU) se puede solicitar en cualquier sede de un super cade de la ciudad de corresponda el inmueble.

• Paz y salvo de la administración PH. En algunas notarias requieren que se aporte la copia del reglamento PH.
• Estudio de títulos
• Certificado de tradición y libertad tanto para vivienda nueva como usada es un documento primordial donde queda registrado el estado del predio donde se construye la vivienda o el proyecto de tu interés. Debes solicitarlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y tiene un valor aproximado de $17.000 pesos, aunque puede variar de acuerdo con la ciudad en la que te encuentres.
• Copia de las escrituras publicas (pueden ser solicitadas en original) que están asentadas en el Certificado de Libertad y se solicitan para mirar exactamente cómo fueron los actos jurídicos que se hayan realizado en el tiempo con el inmueble, por ejemplo, si hubo hipotecas en algún momento. Normalmente esto lo hace la entidad financiera en el momento del crédito hipotecario, y si no pasa por solicitud de crédito, debe asumirlo el comprador.

• Avaluó del inmueble en este documento se registra el valor o precio que se le da al inmueble de manera comercial.

2. Transcripción:   Todo lo anterior se pone por escrito mas lo que las partes quieran dejar constancia ante el notario.

3. Lectura, aceptación y firma: En la notaría una vez presentada toda la información presentada es transcrita y pasada a cada una de las partes para su atenta lectura y firma (tal cual como se firma el documento así se procederá la notaría pasarlo a papel notarial que correspondería a la escritura pública de la compraventa si esta se fue con errores la misma quedara así y para realizar modificaciones ser realizara mediante otro tramite adicional).

En esta escritura pública de venta debe especificar los límites de la propiedad, la cédula catastral, número de matrícula inmobiliaria, certificado de tradición y libertad y el precio de la compraventa.

Si la vivienda que va a comprar (i) tiene afectación de vivienda se puede cancelar en la escritura (ii) En caso de tener patrimonio inembargable y si hay menores, solo se puede cancelar con sentencia judicial.

4. Costos notariales El costo de este trámite depende de las tarifas notariales, que son definidas cada año por la Superintendencia de Notariado y Registro. También, debes tener en cuenta el pago del impuesto de retención en la fuente y el valor de la copia de la escritura.

5. El registro de la escritura (muchas notarias realizan este trámite siempre que las parte interesada a si lo disponga) Una vez realizada la escritura pública en la notaría, esta debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad o municipio para que el inmueble cambie oficialmente de dueño.

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El usuario y/o suscriptor podrá pagar únicamente el valor del servicio público domiciliario respectivo, sin que la falta de pago de otros conceptos pueda generar suspensión de dicho servicio por parte del prestador.

Introducción:

De acuerdo con lo previsto en el artículo 148 de la Ley 142 de 1994, en principio, los prestadores de servicios públicos domiciliarios solo podrán cobrar en la factura los conceptos directamente relacionados con la prestación de los mismos, sin que sea posible el cobro de bienes y/o servicios que no tengan que ver con el suministro, prestación o ejecución.

Superservicios, Concepto, 885, 06/12/2021

CUIDADO DE LOS EQUIPOS

No obstante, recordó la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, ello no impide que por medio de la factura se pueda cobrar un bien y/o servicio ofrecido diferente a los derivados de la prestación del servicio público domiciliario, siempre que medie autorización expresa del usuario, conforme con lo señalado en el artículo 32 de la Resolución CREG 108 de 1997 y artículo 8 del Decreto 2223 de 1996.

En este evento, es posible incluir dentro de la factura de servicios públicos domiciliarios el cobro de conceptos diferentes a los inherentes a la prestación de dichos servicios, considerando los siguientes presupuestos:.

Los prestadores de servicios públicos domiciliarios solo podrán incluir en la factura de estos servicios cobros diferentes a su prestación, cuando estén autorizados de manera expresa por el suscriptor o usuario.

Las obligaciones originadas por conceptos diferentes a la prestación del servicio o ejecución del contrato de condiciones uniformes deberán totalizarse por separado en la factura del servicio público domiciliario respectivo, para efectos de que el usuario y/o suscriptor pueda pagar de manera independiente el valor del servicio público domiciliario.

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