¿Cómo debe ser un proceso de escrituración de un inmueble, costos, tiempos y observaciones?

La escritura es el documento legal que establece quien es el propietario de un inmueble, así como obligaciones y derechos, este documento debe ser elaborado en notaria con papel notarial para que tenga valides al momento de formalizar la compraventa ante instrumentos públicos para que tenga valides la compra de vivienda u otro tipo de inmueble, una permuta, hipoteca, cancelación de hipoteca, entre otros.

Cuando vamos a formalizar una compraventa debemos tener en cuenta cuatro pasos:

1. Declaración: Las partes interesadas tanto comprador como vendedor se deben acercar ante el notación (de manera presencial) y manifestar su voluntad de realizar la compraventa del inmueble.

Dentro de esta declaración debemos allegar la siguiente documentación:

• Promesa de compraventa

Este documento debe tener estipulado lo siguiente:

1. Identificación de las partes, domicilio, estado civil.
2. Descripción del inmueble, parte física, linderos, nomenclatura, matrícula general, cédula catastral, área construida y privada, áreas de parqueaderos, y depósito (si lo tiene).
3. Plazos y condiciones fijas de las fechas en las que se celebra el contrato.
4. Cláusula de saneamiento donde se indique que está libre de embargos.
5. Precio y forma de pago: mencionar las obligaciones del comprador con el crédito hipotecario, el valor y el nombre de la entidad bancaria.
6. Constancia por parte de la constructora o de quien funge como propietario que los impuestos del inmueble están al día.
7. Fecha de entrega del inmueble.
8. Fecha de la firma de la escritura, notaria y hora. (si se cuenta con ella)

• Fotocopia y documento de identidad original del comprador y vendedor. Si el comprador o vendedor es una persona jurídica, debe presentar un documento que valide su existencia y representación legal. Si una de las partes no puede asistir, el representante debe tener un poder vigente.
• Cuando es para vivienda nueva: (Certificación de existencia y representación de la constructora) Este documento es importante porque allí reposa la información que permite conocer el estado del proyecto y cómo se está ejecutando. Normalmente lo entrega la misma constructora a los compradores.
• Comprobante del impuesto predial del año vigente, ( hay que tener en cuenta que en algunas notarias solicitan los ultimo tres) importante verificar que en el comprobante del impuesto estén todos los datos correctos, nombres (propietario o propietarios, dirección, ciudad, número de cedula catastral etc. )

Paz y salvo de la valorización (Instituto de desarrollo Urbano IDU) se puede solicitar en cualquier sede de un super cade de la ciudad de corresponda el inmueble.

• Paz y salvo de la administración PH. En algunas notarias requieren que se aporte la copia del reglamento PH.
• Estudio de títulos
• Certificado de tradición y libertad tanto para vivienda nueva como usada es un documento primordial donde queda registrado el estado del predio donde se construye la vivienda o el proyecto de tu interés. Debes solicitarlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y tiene un valor aproximado de $17.000 pesos, aunque puede variar de acuerdo con la ciudad en la que te encuentres.
• Copia de las escrituras publicas (pueden ser solicitadas en original) que están asentadas en el Certificado de Libertad y se solicitan para mirar exactamente cómo fueron los actos jurídicos que se hayan realizado en el tiempo con el inmueble, por ejemplo, si hubo hipotecas en algún momento. Normalmente esto lo hace la entidad financiera en el momento del crédito hipotecario, y si no pasa por solicitud de crédito, debe asumirlo el comprador.

• Avaluó del inmueble en este documento se registra el valor o precio que se le da al inmueble de manera comercial.

2. Transcripción:   Todo lo anterior se pone por escrito mas lo que las partes quieran dejar constancia ante el notario.

3. Lectura, aceptación y firma: En la notaría una vez presentada toda la información presentada es transcrita y pasada a cada una de las partes para su atenta lectura y firma (tal cual como se firma el documento así se procederá la notaría pasarlo a papel notarial que correspondería a la escritura pública de la compraventa si esta se fue con errores la misma quedara así y para realizar modificaciones ser realizara mediante otro tramite adicional).

En esta escritura pública de venta debe especificar los límites de la propiedad, la cédula catastral, número de matrícula inmobiliaria, certificado de tradición y libertad y el precio de la compraventa.

Si la vivienda que va a comprar (i) tiene afectación de vivienda se puede cancelar en la escritura (ii) En caso de tener patrimonio inembargable y si hay menores, solo se puede cancelar con sentencia judicial.

4. Costos notariales El costo de este trámite depende de las tarifas notariales, que son definidas cada año por la Superintendencia de Notariado y Registro. También, debes tener en cuenta el pago del impuesto de retención en la fuente y el valor de la copia de la escritura.

5. El registro de la escritura (muchas notarias realizan este trámite siempre que las parte interesada a si lo disponga) Una vez realizada la escritura pública en la notaría, esta debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad o municipio para que el inmueble cambie oficialmente de dueño.

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Inicialmente dejemos claro que es un embargo, este consiste en la retención de bienes determinados los cuales son fijados por un despacho judicial, cuya finalidad consiste en garantizar el pago de las obligaciones adquiridas (deudas) por medio de la venta o ejecución de estos.

Pueden ser objeto de embargos cuentas bancarias, créditos, bienes inmuebles, muebles, sueldo, pensiones entre otros. Hay que tener en cuenta que el embargo se da en contexto de un proceso judicial, para que se pueda realizar el embargo.

Los embargos tienen dos fase:

1. Es una medida consistente en inmovilizar los bienes del deudor, siguen en su poder, pero no puede disponer libremente de ellos ni venderlos
2. Es aquel por el que la autoridad judicial ordena retener los bienes y proceder a su venta por medio de remate.

Para que proceda el embargo en principio el juez deberá estudiar la solicitud y decidir si procede con el embargo de conformidad a lo solicitado o no, una vez se ordena el embargo puede suceder diferentes supuesto, esto varia dependiendo del bien embargado.

1. Bienes sujetos de registro, el juez emite notificación mediante oficio dirigida a la entidad competente para que esta realice el registro con este se entiende por embargado.
2. Los bienes no sujetos a registro se ordena el secuestro de estos dicho procedimiento se realiza por medio de una diligencia en las que se debe hacer entrega de las cosas embargadas y entra un tercero (secuestre) quien administrara y velara por lo embargado y puesto bajo su cuidado.
3. El salario es embargable, pero bajo las directrices que enmarca el Código Sustantivo de Trabajo el cual nos indica que no se puede embargar el salario mínimo pero si no es el caso si supera el salario mínimo este podrá ser embargado hasta una quinta parte y dependiendo del caso en particular máximo el 50%.

Finalmente debemos tener en cuenta las obligaciones pueden prescribir por el paso del tiempo todo depende del caso en particular estos tiempos oscilan entre los 3 a los 5 años.

• ¿CUÁLES SON LOS DERECHOS QUE TENGO ANTES DEL REPORTE EN CENTRALES DE RIESGO Y/O CASAS DE COBRANZA?

La Ley 1266 de 2008, también conocida como Ley de Habeas Data, se aplica a todos los datos personales financieros, crediticios, comerciales y de servicios registrados en un banco de datos . En este sentido, la aplicación de la Ley 1266 de 2008 está encaminada a regular el uso de esa información y por tanto otro tipo de datos (por ejemplo aquellos mantenidos en un ámbito exclusivamente personal o doméstico o los que se incluyen en una historia clínica) se encuentran excluidos de la aplicación de esta norma. 

La autorización dada por usted, como titular de la información, es esencial para que se puedan reportar sus datos personales ante las centrales de riesgo. Sin ésta, la información personal debe ser eliminada de inmediato sin perjuicio de que se pueda volver a reportar cuando se acredite el cumplimiento de los requisitos legales.

La autorización de reporte debe ser previa, libre y expresa, esto es, debe haber sido otorgada por usted antes de que se efectúe el tratamiento sin que medie ninguna presión y debe existir constancia por algún medio sobre su otorgamiento

Según la Ley 1226 del 2008, el reporte negativo en las centrales de riesgo se da después de 20 días de que la entidad le envíe una comunicación (a la última dirección registrada) sobre el no pago de su obligación. Además, el dato negativo y los datos cuyo contenido haga referencia al tiempo de mora, tipo de cobro, estado de la cartera y, en general aquellos referentes a una situación de incumplimiento de obligaciones; caducarán una vez cumplido el término de ocho años.

Si el periodo en el que usted permaneció en mora fue de 1 a 24 meses, la información se mantendrá en la base de datos el doble del tiempo del periodo de la mora, contados a partir de la extinción de la obligación por cualquier modo. Por ejemplo, si presentó una mora de 3 meses, la información negativa permanecerá 06 meses más, contados a partir del momento en que se realice el pago de la deuda.

Si por el contrario la mora fue mayor a 24 meses, el reporte negativo deberá permanecer un término de 4 años, contados igualmente desde el momento de realizar el pago o extinguirse la obligación por cualquier modo. Cuando no son respetados estos tiempos de permanencia, ya sea porque la fuente no reportó el pago de la obligación a tiempo o porque el operador no eliminó el reporte negativo en el término establecido, usted podrá hacer valer el derecho de Habeas Data ante la Superintendencia mediante la formulación de un reclamo tal y como se explicó en las secciones anteriores.

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